Source : Vincent Berchem & Suzon Nyssen, 25 juin 2024.

L’explosion du marché des locations court-terme de type « Airbnb » a mis en lumière la complexité du paysage fiscal belge, tant en matière d’impôt des personnes physiques (IPP) que de TVA. Chaque situation est unique et peut générer des implications fiscales différentes, il est donc essentiel pour les propriétaires de bien comprendre leur statut et de communiquer avec leur fiduciaire afin de déclarer correctement leurs revenus.

Enjeux à l’Impôt des Personnes Physiques

En Belgique, les revenus sont classés en différentes catégories : immobiliers, mobiliers, professionnels ou divers. Une même activité de location via Airbnb peut englober plusieurs catégories de revenus, nécessitant une analyse précise pour une déclaration correcte.

A) Location Qualifiée d’Occasionnelle

Lorsque la location est considérée comme occasionnelle (ponctuelle), les revenus générés sont partagés :

• Services Annexes : Si le propriétaire propose des services annexes (comme le petit déjeuner ou le ménage), une partie des revenus est considérée comme un revenu divers. En général, l’administration fiscale accepte de considérer que 20 % du revenu brut est un revenu divers, imposé à 33 %.
• Ventilation des Revenus : Sur le reste (80 %), la répartition se fait comme suit :
  • 60 % de ce montant est imposé comme revenu immobilier, sur la base du revenu cadastral, prorata temporis.
  • 40 % est considéré comme revenu mobilier, imposé à un taux de 30 % après déduction d’un forfait de frais de 50 %.

Remarque : Si les services sont limités à des actions avant et après la location (comme le nettoyage ou le remplacement du linge), il n’y a pas de revenus divers selon la décision SDA 2020.0122.

B) Location Qualifiée de Professionnelle

Si la location est qualifiée de professionnelle, tous les revenus sont alors imposés comme revenus professionnels, avec application du taux progressif. De plus, le propriétaire doit verser des cotisations sociales en tant qu’indépendant. Il peut déduire ses frais réels ou forfaitaires selon les règles des entreprises commerciales.

C) Immeuble Situé à l’Étranger

Lorsque l’immeuble est à l’étranger, l’analyse dépend de la Convention Préventive de Double Imposition (CPDI) applicable. En général, le pays où se situe l’immeuble détermine la taxation des revenus immobiliers. Si tout le revenu est considéré comme taxable à l’étranger, il sera exonéré en Belgique pour éviter la double imposition. Cependant, si l’État de la source fait une distinction entre partie immobilière et partie mobilière, la Belgique pourra taxer la partie mobilière.

Enjeux de la TVA

L’aspect TVA des locations meublées est tout aussi complexe. Selon la durée de la location et les services fournis, les prestations peuvent être soumises à la TVA, indépendamment de leur qualification à l’IPP.

Depuis le 1er juillet 2022, l’article 44 CTVA établit une distinction entre les opérations d’hébergement taxées et celles exonérées. Les locations de moins de trois mois sont généralement assujetties à la TVA, sauf si aucun service complémentaire n’est fourni. Les services tels que l’accueil, le nettoyage et la fourniture de linge peuvent engendrer l’assujettissement à la TVA, au taux réduit de 6 %.

Il est important de noter que les contribuables privés qui ne perçoivent pas cette activité comme professionnelle ne peuvent pas bénéficier du régime de franchise, ce qui peut les surprendre.

Conclusion

Pour les propriétaires de biens immobiliers impliqués dans des locations de type Airbnb, il est impératif de communiquer toutes les circonstances de la location à leur comptable. Cela garantit une déclaration fiscale précise et conforme, tout en évitant les pièges potentiels d’une fiscalité complexe. En vous informant et en étant proactif, vous pouvez optimiser votre situation fiscale et profiter pleinement de votre investissement locatif.