Fiscalité et logement meublé

Préambule

Au niveau fédéral, il n’existe toujours pas de cadre législatif fiscal spécifique au statut de la chambre d’hôtes, de l’hébergement chez l’habitant, des résidences de tourisme et des meublés ; il faut s’en référer à la législation sur les chambres meublées avec une distinction entre les locations à court terme (moins de 6 mois) et les locations à plus de 6 mois.  Cette distinction ne concerne uniquement que la question de la TVA.

Il paraît important de préciser que la synthèse ci-dessous ainsi que les recommandations et conseils ont été élaborés avec l’esprit propre à ces types de logements qui suppose une volonté de la part des familles d’accueil de promouvoir les échanges culturels et sociaux.

On exclut ici toute activité professionnelle avec ses conséquences. Nous préciserons, dans tels cas, les conséquences particulières.

Il est donc nécessaire d’actualiser nos recommandations en la matière.  Celles-ci s’adressent aux familles d’accueil (propriétaires ou locataires) qui proposent la mise à disposition d’hébergements dans le cadre d‘une activité non professionnelle.

Si toutefois, vous devriez vous retrouver dans la catégorie « activité professionnelle », nous vous revoyons directement au point 6 de ce dossier.

Depuis la mise en place du système de taxation de l’économie collaborative au niveau fédéral, la situation fiscale des prestataires a été quelque peu modifiée. Cependant, concernant les prestations relatives aux hébergements visés, l’impact de cette réglementation (dont fiscal) a été de moindre mesure. En effet, ne sont concernées que les prestations annexes aux hébergements commercialisés au travers d’une plateforme collaborative reconnue par le SPF Finance.  A ce jour, aucune des plateformes liées à l’hébergement n’est reconnue (ni AirBNB, ni Booking, ni BnB, ni Expedia, ni Homeholidays, …)

Vous trouverez ci-après la liste des plateformes actives en Belgique :

Les hébergements et la TVA

Ne sont visés par la question de la TVA, que les types d’hébergements qui sont susceptibles de fournir des services (fourniture d’un petit déjeuner, d’un dîner, d’une prestation ou d’un service particulier,…).  Il s’agit donc ici uniquement du cas des chambres d’hôtes (logement+ petit déjeuner).  Les autres types d’hébergements repris ci-dessus ne sont donc pas concernés (chambre chez l’habitant, résidence de tourisme,  meublés de tourisme).

Les hébergements et les impôts
  1. Si vous êtes propriétaire du bien loué

Dès l’instant où vous donnez un hébergement  meublé en location, une ventilation des revenus tirés de cette activité doit s’effectuer entre la partie « immeuble » et la partie « meubles ». La proportion retenue par l’administration par défaut, en l’absence d’autres critères, est de 60 / 40 (immeubles/meubles).

En ce qui concerne les revenus immobiliers, la base de taxation correspond au revenu cadastral proportionnel (partie donnée en location par rapport au total du bien)  indexé et  multiplié par 1,40.

Nous attirons votre attention sur les prestations annexes que vous pourriez proposer. Si des prestations complémentaires sont inclues dans le prix payé par l’hôte (tels que nettoyage ou autres services) le total des revenus perçus par le propriétaire sera considéré comme « professionnel ».

Exemple concret

Hypothèse :

  • Maison appartenant à Mr et Mme (50-50) ;
  • Revenu cadastral non indexé de 3.000 € ;
  • Estimation des chambres meublées mises à disposition à 10 % de la surface totale de la maison ;
  • Location de 52 nuitées sur l’année ;
  • Montants perçus par an pour la nuitée : 3.796 € ;
  • Déclaration sur base des codes valables pour l’exercice d’imposition 2018

1.1 Taxation de la partie « IMMEUBLE »

1ère étape  : déterminer le montant du Revenu Cadastral relatif à la location afin de le retrancher de la partie du R.C. « habitation ».

Dans notre exemple, la partie donnée en location sera déterminée comme suit :

3.000 € (R.C. non indexé) x 10 % (surface occupée par la chambre) x 52/365 = 42,74 €

2ème étape  : remplir la déclaration

déclaration en code 1106 (Monsieur)           :          42,74 /2               =           21,37

code 2106 (Madame)            :          42,74 /2               =           21,37

 

Remarque : si le visiteur réclame une facture pour son entreprise, la location devient « professionnelle ». Les codes 1106 et 2106 doivent alors être remplacés par les codes 1109 et 2109. Dans ce cas, il faut également déclarer le loyer encaissé aux codes 1110 et 2110.

1.2 Taxation de la partie « MEUBLES »

Les revenus mobiliers sont taxés distinctement à un taux de 30 % après avoir déduit soit des frais forfaitaires de 50 % soit des frais réels se rapportant aux meubles.

1ère étape : déterminer le montant à déclarer relatif à la partie meublée. Ce montant est basé sur les revenus encaissés, diminué des frais forfaitaires.

Pour rappel, la proportion retenue par défaut est de 60/40 (immeuble/meubles).

La partie meublée s’élève donc à 3.796 € (montants perçus par an pour les nuitées) x 40 % =   1.518,40 €

2ème étape  : déduire les frais forfaitaires de 50 %

1.518,40 € / 2 = 759,20 €

3ème étape  : remplir la déclaration (partie 2 de la déclaration)

déclaration en     :

code 1156 (Monsieur) : 759,20/2         =       379,60

code 2156 (Madame)   : 759,20/2         =         379,60

 

1.3 Partie « PRESTATIONS COMPLÉMENTAIRES » (cadre XV, partie 2 de la déclaration – formulaire à demander à votre contrôle ou à imprimer via internet)

Code 1200 (Monsieur) : 150/2 = 75.00 €

Code 2200 (Madame) : 150/2  = 75,00 €

 

Code 1201 (Monsieur)   frais réels sur base de justificatifs

Code 2201 (Madame)

  1. Si vous êtes locataire du bien loué

Si vous êtes locataire et que vous accueillez des hôtes, il vous faudra préalablement obtenir l’autorisation du bailleur pour cette activité.

En ce qui concerne les impôts, vous serez taxés dans le cadre des revenus divers (cadre XV, partie 2 de la déclaration – formulaire à demander à votre contrôle ou à imprimer via internet).

  1. 1 Montant à déclarer

Vous devez déclarer le montant brut des revenus perçus (aux codes 1180 et 2180) ainsi que le montant des frais réels (à justifier – pas de forfait possible : au code 1181 et 2181).

Vous devez déduire les frais relatifs à l’accueil (partie du loyer relatif à la chambre pendant la durée de l’occupation, peinture,…) sur base des frais réels (à justifier par des factures ou des notes).

2.2 Taxation

La taxation est distincte et s’élève à 30 % des revenus nets (augmenté des impôts locaux = taxes communales et provinciales).

2.3 Exemple concret

Hypothèses :

  • Maison louée par Mr et Mme (50-50) et située sur une commune où l’impôt local est de 6 % ;
  • Vous payez un loyer de 1000 € / mois ;
  • Location de 40 nuitées sur l’année ;
  • Montants perçus sur l’année : 1.100 € ;
  • Estimation de la chambre meublée mise à disposition à 10 % de la surface totale de la maison;

Remplir la déclaration :

1ère étape :  Montant brut à déclarer au code 1180 du cadre XIII :  550 €

Montant brut à déclarer au code 2180 du cadre XIII :  550 €

2ème étape : Montant des frais

Partie du loyer : 1000 € x 12 x 40/365 x 10 % = 131,50 €

Mise en état de la chambre avec factures (peinture, papier peint) :       150,00 €

Taxe régionale (40 x 3 euros par chambre) :  120,00 €

Montant total des frais : 401.5 €

Code 1181 : 200.75

Code 2181 : 200.75

3ème étape :           calcul de l’impôt pour chaque personne

Impôt fédéral :      (550 – 200.75) x 25 % = 87,31 €

Impôts locaux :     6 % de 87.31 € = 5.24 €

Total :           92.55 €

Les obligations comptables

Les prestations complémentaires engendrent les formalités explicitées au point n° 1 ci-dessus et sont donc limitées principalement à la tenue régulière d’un livre de recettes (pour les prestations complémentaires uniquement).

Néanmoins, si l’activité de la famille venait à être qualifiée de professionnelle par l’administration, une comptabilité adéquate sera requise.

Cela signifie que deux livres comptables devront être tenus : l’un pour les achats effectués dans le cadre de l’activité et l’autre pour les recettes perçues des visiteurs. Dans ce cas, il sera également recommandé d’utiliser un compte bancaire séparé pour les opérations professionnelles.

Rappelons également qu’en cas de taxation en revenus divers, les frais réels doivent être justifiés. Il y a donc lieu de conserver soigneusement les factures ou autres notes de frais.

Dans tous les cas, vu la large interprétation qui est laissée à l’appréciation du contrôleur concernant la qualification des revenus recueillis, il est prudent de conserver les preuves des frais qui auront été supportés ou des investissements réalisés.

Les statuts particuliers

Les statuts particuliers

1. L’activité de gestion d’un hébergement  et le statut de chômeur

Si vous êtes chômeur, vous ne pouvez gérer un hébergement de manière régulière sans perdre votre droit aux indemnisations, à moins d’obtenir une autorisation préalable.

En effet, dès que l’activité est suffisamment régulière, elle ne vous permet plus de consacrer le temps nécessaire à la recherche d’un emploi, argument justifiant à lui seul la perte du droit au chômage.

De plus, dès qu’une régularité s’installe, le risque de qualification professionnelle des revenus est évident.

Dans tous les cas, nous vous conseillons de demander l’autorisation au bureau de chômage de pratiquer cette activité de manière limitée de façon à conserver tous vos droits.

2. L’activité de gestion d’un hébergement et le statut de pensionné

Si vous êtes pensionné, il vous faut veiller à ce que l’activité, compte tenu de son volume, ne soit pas considérée comme une activité professionnelle. Si tel était le cas, il faut vérifier les plafonds à ne pas dépasser, en fonction de votre statut, pour maintenir le droit à la pension.

Il est obligatoire de prévenir l’organisme de pension en cas de « reprise » d’une activité régulière. Veillez à accomplir cette formalité, pour éviter des sanctions.

3. L’activité de gestion d’un hébergement et les revenus de remplacement

Si vous percevez un revenu de remplacement (par exemple pour cause de maladie), la situation vis-à-vis de re rémunérations peut être problématique, et même dans certains cas être totalement incompatibles.  Si vous êtes dans ce cas de figure, nous vous conseillons vivement de vous mettre en contact avec l’organisme qui vous octroi ce revenu de remplacement et de traiter en toute transparence de votre cas particulier.

L'activité de gestion d'un hébergement comme activité professionnelle

1. Le statut d’indépendant –cotisations sociales

Comme souligné dans le préambule, l’activité envisagée ici est limitée dans le cadre d’un échange culturel et social.  Cette approche exclut toute activité professionnelle.  A ce titre, les personnes accueillants des hôtes ne sont pas considérées comme des indépendants et ne sont pas soumis au statut social de ces derniers ; ils n’ont pas de cotisations sociales à payer.

2. Quand l’activité de gestion de l’hébergement est-elle considérée comme une activité professionnelle ?  Mesures à prendre.

Suite à l’introduction du régime de l’économie collaborative, le seuil de revenus de 25.000 € a été avancé par l’administration. Le montant des revenus divers ne peut pas dépasser 3.255 € indexé ce qui correspond à 5.100 € pour les revenus 2018. Il s’agit des seuils permettant de considérer l’activité comme professionnelle ou non. Toutefois, en-dessous de ces seuils, l’appréciation sera largement laissée à l’administration fiscale et la situation sera analysée au cas par cas. Pour se prononcer, l’administration tiendra compte des moyens mis en œuvre, du montant des revenus recueillis de l’activité d’hébergement (en comparant les autres revenus du ménage), et du volume de l’activité.

Parmi les moyens mis en œuvre on trouvera ; le montant des investissements réalisés, le recours à un emprunt spécifique, la nature et le volume de la publicité, le nombre de chambres, le volume des prestations complémentaires,  …. .

Si ces revenus sont considérés comme professionnels, ils seront cumulés aux autres revenus professionnels du ménage et subiront le même sort.  Le montant brut de ces revenus pourra être diminué :

  • des frais professionnels (peinture, amortissements, achat nourriture, produits d’entretien, …) ;
  • des pertes professionnelles relatives à d’autres activités ;
  • des pertes professionnelles éventuelles d’années antérieures.

Le taux de taxation sera fixé en fonction de la situation personnelle de chaque famille (personne à charge, hauteur des différents revenus, déduction des intérêts sur prêts hypothécaire, déduction d’assurance vie, épargne pension, autres revenus, frais déductibles, …).

Dans ce cas, il faudra être affilié à une caisse d’indépendant et se soumettre aux autres obligations prévues par la législation, voire dans certains cas l’accès à la profession,  …. .

Ces obligations sont généralement disponibles auprès des guichets d’entreprises.

 

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